Nu stiu daca acest articol isi are locul cel mai bun aici, dar poate ca cititorii acestei reviste, unii dintre ei fiind oameni care au investit in imobiliare, s-au intalnit cu astfel de situatii sau macar vor fi fost avizati in cazul in care se vor confrunta cu astfel de probleme.
Ceea ce voi scrie mai jos este inspirat dintr-o situatie conflictuala intens mediatizata, situatie cu care, fie si tangential, biroul nostru de proiectare se confrunta.
De la inceput voi spune ca nu intentionez in nici un fel sa iau parte la acest conflict pentru ca nu sunt in masura sa emit pareri asupra unor chestiuni pentru care nu am nici un fel de competenta (urbanism, drept etc.). Mentionez raspicat ca suntem ingineri si trebuie sa ne vedem de ale noastre, adica de proiectarea unor structuri pentru constructii sigure si durabile. Pana la urma este un conflict intre doi vecini, aparent banal, dar care a generat tensiuni si pasiuni greu de imaginat, cu ecouri din cele mai diverse la nivel de oameni simpli, dar si personalitati, ziaristi, investitori, autoritati, primari, deputati, (prim-)ministri, chiar si presedinte. Diverse comisii de specialitate si organisme abilitate si-au dat acordul privind legalitatea construirii, multi incearca sa atribuie dreptatea si pentru ca ratiunea si diplomatia (inca) nu au triumfat, deja cateva procese intre cei doi s-au si judecat. in ciuda detasarii noastre de miezul conflictului, este totusi un caz care ne afecteaza si pe noi. ªi nu ne referim aici la afectarea imaginii in urma unui atac nejustificat venit din partea unui coleg de breasla si publicat in extenso de mai multe cotidiane in ultimele zile.
Am proiectat structura de rezistenta pentru o constructie cu destinatia de birouri, avand patru niveluri subterane si 18 supraterane, ce va fi amplasata in centrul Bucurestiului, avand in jur mai multe constructii vechi, unele dintre ele de insemnatate deosebita, monumente istorice si de arhitectura. Am alocat acestui proiect toata priceperea si competenta biroului nostru de proiectare si a consultantilor, expertilor si verificatorilor nostri, toti acestia din urma fiind specialisti de inalta clasa, cu o larga recunoastere. Constructia a fost conceputa si proiectata dupa cele mai noi si mai exigente coduri de proiectare. Va fi o constructie sigura, cu peste 50% mai performanta decat una identica pe care care am fi proiectat- o in urma cu doi ani, pentru ca asa o cer noile normative. in fapt lucram la acest proiect de prin 2001, desigur cu intermitente, iar conceptul de baza pentru realizarea acestei constructii stabilit in urma cu vreo sase-sapte ani de marele profesor Alexandru Cismigiu, a ramas acelasi. Numai solutionarile de detaliu s-au modificat in cadrul celor trei variante elaborate in 2001, 2004 si 2005-2006. Fiecare dintre ele a cautat realizarea unei structuri mai sigure, dar optime in acelasi timp si evident de fiecare data ne-am adaptat la noile normative, desi cel mai nou normativ de proiectare antiseismic nu era inca in vigoare la data elaborarii ultimei variante (care este cea dupa care se construieste cladirea), dar am considerat ca asa este mai sigur.
Proiectul s-a efectuat pe baza unor studii geotehnice detaliate, iar un studiu hidrologic de mare complexitate efectuat de o reputata echipa de specialisti de la Universitatea Tehnica de Constructii Bucuresti a reliefat variatia cu numai +/- 15-20 cm a nivelului apei subterane, in conditiile in care variatiile datorate precipitatiilor pot fi de +/- 1.00 m, inlaturand ipoteza afectarii constructiilor invecinate datorita variatiei nivelului hidro-static. Chiar daca constructia noastra va fi sigura, constructiile inveciate nu vor avea de suferit? Este intrebarea care s-a pus in ultimul timp cel mai des, fie din necunoastere fie din rea-vointa. Nu va avea aceeasi soarta ca Biserica Armeneasca? Dar aici este folosita o alta tehnologie, mult mai sigura desi mai scumpa, asumata de beneficiarul nostru. Este vorba de tehnologia top-down pe care am utilizat-o cu succes la constructia din Piata Charles de Gaulle. Da, afirmam cu toata convingerea ca aceste constructii nu vor avea de suferit, in conditiile in care vor fi respectate toate cele indicate de noi in proiect, in memorii, caiete de sarcini, studii de impact asupra vecinatatii. Calculele si studiiile noastre indica ca realizarea noii constructii va induce in terenul invecinat o stare de tensiuni si deformatie nesemnificativa, cu efecte asupra constructiilor invecinate cu mult sub limitele admise de codurile de proiectare romanesti sau straine.
Dar realitatea din teren va confirma calculele de pe hartie? Echipa noastra de proiectare a elaborat proiectul pentru structura unei constructii similare, avand conditii de vecinatate chiar mai drastice, constructia din Piata Charles de Gaulle. Calculele efectuate de noi pentru acea constructie privind tasarile ei ca si ale constructiilor invecinate au fost confirmate cu consecventa de masuratori efectuate in timpul executiei si apoi in exploatare, pana acum, la trei ani de la darea in folosinta. Aceste constructii au ramas intacte. Avem prin urmare experienta in astfel de lucrari. Reiteram ideea: constructiile invecinate nu vor avea de suferit in conditiile in care vor fi respectate cele indicate de noi in proiect si cele stipulate de normativele si ghidurile tehnice de executie, in conditii de risc si de hazard rezonabile. Iata insa ca criteriile de calitate incep sa fie puse in discutie. Realizarea in bune conditiuni a unor piloti din sistemul de fundare a constructiei noi a fost pusa in pericol. Pilotii reclama niste tehnologii si proceduri mai delicate, fara intreruperi in betonare. Ori in urma cu doua seri, unul dintre piloti a fost pe punctul de a fi compromis pentru ca, incredibil, un grup de manifestanti nu a permis intrarea in santier a cifelor cu beton, sub privirea neputincioasa a mai multor organisme abilitate cu mentinerea ordinii. E pacat ca acesti oameni nu stiu ca o astfel de actiune poate avea consecinte nefaste nu numai asupra constructiei noi, dar si asupra celei pe care ei o „apara“. Ma gandesc ca si stresul in care se lucreaza pe santier poate avea urmari asupra calitatii executiei, stres cauzat de manifestatiile de afara, de propaganda anti-constructie care se face toata ziua prin megafoane montate in constructiile din vecinatate, de situatia conflictuala in general.
Legea prevede ca in cazul construirii unor cladiri in imediata vecinatate a unei constructii trebuie cerut acordul vecinului si/sau efectuarea unei expertize tehnice privind constructia invecinata. Ori, ce e de facut cand vecinul nu isi da acordul, din diferite motive? Si aici legea nu mai este clara. Poate ca unele motive sunt intemeiate, dar am intalnit situatii cand vecinul nu a semnat pentru ca era analfabet, altul a crezut ca daca semneaza isi pierde casa, sau am avut un beneficiar care nu a primit acordul vecinului pentru a-si construi o mansarda peste casa parter pe care o avea (in conditii legale), pentru ca mamele celor doi s-au certat in urma cu douazeci de ani pentru ca una dintre ele a taiat corcodusul celeilalte, crescut peste gard! Sau am auzit de situatii mai grave, de extorcare, cand unul dintre vecini cerea pentru darea acceptului bani multi, sau vroia sa vanda vecinului-investitor o cosmelie pentru cateva milioane de euro! Dar in cazul nostru nu poate fi vorba de nici unul dintre aceste motive.
Si totusi ce e de facut in situatia in care vecinul nu este de acord? E cumva un vid in legislatie, pentru ca nu este clar cum trebuie procedat intr-un astfel de caz? Asemenea cazuri se inmultesc si, nu numai noi, ne confruntam cu astfel de situatii cand suntem pusi sa justificam in mod repetat, sa ne asumam responsabilitatea neconditionat, pentru ca autoritatile de resort nu au niste criterii clare. Suntem oare in situatia de creare a unor precedente periculoase? Ma gandesc ce e de facut daca vecinii viitorului pasaj Basarab (vital pentru capitala) nu vor fi de acord cu construirea acestuia. Sau la realizarea proiectatei linii de metrou din cartierul Drumul Taberei va trebui luat acordul intregului cartier? Sau poate ca statul va avea mai multi sorti de izbanda decat investitorul privat? Totusi legea este una singura, pentru toata lumea. Sa avem incredere in justitie! Asupra celor de mai sus mai e de reflectat. Apropo, ce inseamna constructii invecinate? Vorbim de cei alipiti sau si de cei de la 200 m departare? Marturisesc ca eu nu stiu si nici autoritatile nu au reusit sa delimiteze clar acest lucru. Aud ca in cazul constructiei de langa Biserica Armeneasca, proprietari aflati la cateva sute de metri solicita despagubiri pentru ca le-ar fi crapat casele din cauza realizarii noii constructii. Ma indoiesc. Cred ca „au prins filonul“ si il exploateaza.
Cu sau fara acordul vecinului trebuie efectuata o expertiza tehnica asupra constructiilor invecinate. Ar trebui definite notiunile de risc, de vulnerabilitate, de hazard, criterii de performanta etc. Unele dintre ele de fapt au fost definite intr-un normativ aprobat, dar a carei publicare in Monitorul Oficial se intarzie, inexplicabil. Poate ca specialistii nostri elaboratori de normative ar trebui sa stipuleze clar ce inseamna o expertiza tehnica intr-un astfel de caz. in mod normal o expertiza tehnica urmareste determinarea gradului de asigurare la actiuni seismice pe care constructia il are. Eu cred ca in cazul vecinatatilor nu poate fi vorba de asa ceva. Expertul trebuie sa identifice si sa formuleze conditiile si criteriile pentru realizarea unui proiect de constructie a carei realizare nu va induce in constructia invecinata o actiune care sa-i sporeasca gradul de degradare. Este asanumita expertiza tehnica „de calcan“ sau studiu de impact. Pentru asigurarea acestui deziderat ar trebui sa se efectueze o expertiza de identificare a starii de avariere in care se gaseste constructia invecinata, precum si indicarea unor masuri de punere in siguranta in cazul in care este absolut necesar asa ceva. Dar daca vecinul nu este de acord cu efectuarea unei expertize tehnice asupra casei lui? Sa presupunem ca starea constructiei invecinate ar fi dezastruoasa (sunt destule cazuri). Poate fi impiedicat un investitor sa construiasca pe terenul lui pentru ca in imediata vecinatate exista o darapanatura ajunsa in aceasta stare din neglijenta sau chiar din neputinta vecinului? in cazul de la care am pornit, noi am efectuat studiul de impact asupra constructiilor invecinate, dar nu ni s-a permis efectuarea releveului de avariere in cazul unora dintre cladirile invecinate.
Constructia cu pricina se prezinta intr-o stare realtiv buna, asa cum poate fi ea perceputa din exterior. Desi a fost afectata de mai multe ori in trecut, a suferit si o serie de operatii de consolidare. Asa cum indica legislatia in vigoare am elaborat un program de monitorizare care s-a si pus in practica pentru cele mai multe dintre cladirile vecine, dar unul dintre vecini nu permite montarea reperilor pentru monitorizare. Cum poate fi reliefata in mod obiectiv o eventuala influenta nefasta pe care construirea noului imobil o are asupra vecinatatilor, daca nu este permisa efectuarea monitorizarii? Un astfel de vecin poate spune oricand ca a crapat constructia din cauza a ceea ce se realizeaza in apropiere, dar cum poate fi confirmat acest lucru din moment ce nu se permite nici identificarea starii actuale si nici monitorizarea prin masuratori de tasari, deschideri de fisuri etc., singurele criterii obiective. Autoritatile cer ca eu, in calitate de proiectant, sa-mi asum responsabilitatea in mod neconditionat.
Fara indoiala, impreuna cu expertii si verificatorii, suntem responsabili pentru realizarea unui proiect care sa garanteze siguranta si exploatarea normala a constructiei nou proiectate si a celor invecinate, dar in cazul in care nu exista criterii obiective nu ne putem asuma responsabilitatea care acum ar trebui sa revina altora. in general o catastrofa nu are la baza o singura cauza, fie ea cu originea in proiectare, in executie sau in exploatare, sau toate impreuna, iar in cazul producerii unor avarieri nedorite, expertii, pe baza cercetarilor calitative, dar si cantitative (masuratori) vor stabili cui revine responsabilitatea.
Sa speram ca nu va fi cazul, iar in situatia care sta la baza acestei expuneri intelegerea si ratiunea vor avea castig de cauza si ca Bunul Dumnezeu ne va indruma si ne va ocroti pe toti.
Ing. Dragos Marcu
Bucuresti
Adresa: Calea Grivitei nr.136, corp B, sector 1
Tel: +40 21 3178828, 29
Fax: +40 21 3178830
e-mail: [email protected]
