Valoarea ofertelor de locuinte din Bucuresti era estimata la sfarsitul anului trecut la circa un miliard de euro, in crestere cu 5,1% fata de decembrie 2013, pe fondul majorarii accentuate a numarului de locuinte scoase la vanzare cu preturi de peste 120.000 de euro, arata un studiu realizat de ASE.
Numarul ofertelor active a scazut in decembrie 2014 cu 3,1% (la 11.074), in timp ce valoarea acestora a crescut cu 5,12%, pe fondul cresterii cererii de proprietati rezidentiale sub 60.000 de euro si cresterii valorii medii ale preturilor delistare din ultimul trimestru al anului trecut. O analiza a ofertelor active pe nivel de pret arata o crestere accentuata a ofertelor de peste 120.000 de euro, pe fondul scaderii numarului de oferte active de sub 60.000 de euro”, se arata in raportul AEEF MLA Market Report, realizat de Departamentul de Analiza si Evaluare Economico-Financiara al Academiei de Studii Economice, anunta Mediafax.
Studiul, prezentat luni, intr-un seminar, a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de Flexmls Romania, un serviciu de listare multipla a ofertelor imobiliare din Bucuresti.
Au fost analizate 4.200 de tranzactii din 2013 si 6.500 in 2014 din Bucuresti care insumeaza aproape 250 de milioane de euro in 2013 si 350 de milioane de euro, anul trecut.
Analiza a avut in vedere ultimele 8 trimestre, respectiv anii 2013 si 2014, si a analizat inclusiv evolutia preturilor de tranzactionare, pe unitate si pe metru patrat, pe zone si pe vechimea proprietatii.
Valorile pretului de tranzactionare din trimestrul al patrulea al anului trecut au crescut cu 2,2% fata de acelasi trimestru din 2013, in timp ce la nivelul evolutiei trimestriale consecutive se constata o crestere pe ultimele doua trimestre ale anului trecut. Evolutia pretului pe metrul patrat arata cresterea pe ultimele doua trimestre ale anului 2014, pe fondul unei valori aproximativ egale in trimestrul 4 din 2014 fata de aceeasi perioada din 2013.
In urma acestor evolutii, cele mai scumpe locuinte din Bucuresti au fost tranzactionate in trimestrul al patrulea din 2014 in Cotroceni, la un pret de 1.467 euro pe metru patrat, in crestere fata de 1.224 euro pe metrul patrat in trimestrul al patrulea din 2013.
Preturile de tranzactionare in zona Primaverii-Aviatorilor erau in ultimul trimestru al anului trecut de 1.460 de euro/mp. Aici preturile nu s-au modificat semnificativ in ultimii doi ani, in conditiile in care la inceputul anului 2013 tranzactiile se incheiau la 1.358 de euro/mp, iar la sfarsitul anului 2013 la 1.376 euro/mp.
Zona Aviatiei-Baneasa este a treia cea mai scumpa din Bucuresti, locuintele fiind tranzactionate la 1.425 euro/mp in ultimul trimestru din 2014, fata de 1.370 euro/mp in intervalul similar din 2013.
La preturi de peste 1.000 de euro/mp au mai fost vandute locuinte in centrul Bucurestiului, in zona Palatului Parlamentului, Tineretului-Vacaresti, 1 Mai-Bucurestii Noi si Lacul Tei- Floreasca.
Cele mai ieftine locuinte sunt in Berceni-Aparatorii Patriei (840 euro/mp) si Brancoveanu-Giurgiului-Viilor (842 euro/mp), dar si in Rahova-Ferentari (851 euro/mp) si Salajan-Ozana (872 euro/mp). in toate aceste zone preturile au scazut fata de 2013.
Valoarea medie a suprafetelor apartamentelor tranzactionate a crescut substantial in perioada analizata, respectiv cu peste 20%, in cazul apartamentelor construite dupa 1998, in timp ce in cazul locuintelor construite intre 1978 si 1998 se constata o scadere de 0,3%. La nivelul zonelor, media suprafetelor pentru apartamentele vandute in zona de Nord construite dupa 1998, prezinta cea mai accentuata crestere, de 50,32% in trimestrul patru 2014 versus trimestrul patru din 2013.
Pornind de la valorile privind preturile de listare initiala, listare finala si pret de tranzactionare in studiu au fost calculate si marjele de negociere si de ajustare a preturilor.
„in ultimii 2 ani, marja de negociere s-a redus putin, iar pentru marja de ajustare a preturilor exista o tendinta de mentinere la 8-10% a pretului final fata de pretul initial”, a declarat Costin Ciora, unul din autorii studiului.
in ceea ce priveste rata de absorbtie studiul arata ca acesta era in luna decembrie a anului trecut de 11 luni si jumatate fata de 12 luni si jumatate in prima parte a anului. Rata este calculata ca raport intre numarul de listari si media vanzarilor din ultimele 12 luni si arata in cat timp inventarul curent de proprietati va ramane pe piata in ritmul actual al vanzarilor.
„Situatia indica in mod clar un trend de scadere a gradului de lichiditate a pietei rezidentiale din Bucuresti, rezultate similar si la nivelul apartamentelor de sub 60.000 de euro. in cazul apartamentelor de peste 120.000 de euro se constata o crestere a ratei a absorbtiei, in mare parte datorata numarului in crestere a listarilor pentru aceasta categorie de apartamente”, explica autorii studiului.
Astfel, daca stocul de apartamante scoase la vanzare cu preturi de pana la 60.000 de euro se pot vinde in circa 9 luni in ritmul actual al tranzactiilor, cel cu preturi de peste 120.000 de euro se poate vinde in aproape trei ani.
Un alt indicator analizat de studiul Academiei de Studii Economice este indicele de accesibilitate al pietei rezidentiale din Bucuresti, respectiv venitul minim necesar pentru accesarea unui credit in vederea cumpararii unui apartament cu 2 camere.
Pornind de la ipoteza unui avans de 20% din pretul apartamentului si un grad de indatorare de 25%, o familie cu venituri medii are 94% din suma necesara pentru obtinerea unui credit imobiliar care acopera 80% din pretul unui apartament cu doua camere.
