Cum puteţi caracteriza, acum, piaţa imobiliară din România?
După 10 ani de la începutul crizei, piaţa imobiliară din România revine din punctul de vedere al construcţiilor noi şi al apetitului de achiziţie imobiliară. Dezvoltatorii care au trecut prin criză sunt mai cumpătaţi şi au învăţat din trecut, dar există şi o serie de investitori ce trebuie să fie mai precauţi şi ar trebui să se uite puţin la experienţele negative din trecut. Cumpărătorii, de asemenea, trebuie să fi învăţat ceva din experienţele celor care achiziţionau orice, la orice preţ, în urmă cu 12 ani. Iar dacă vorbim despre dezvoltări imobiliare, astăzi, observăm că, în ultimii ani, nu numai Bucureştiul reprezintă un motor pentru piaţa imobiliară. Cluj, Timişoara, Braşov, Constanţa sunt oraşe cu dezvoltări imobiliare intense, iar în acestea se observă un mare deficit, mai ales pe segmentul office.
Este adaptată oferta dezvoltatorilor şi la puterea de cumpărare a potenţialilor beneficiari, ori la necesităţile reale?
Criza i-a învăţat pe dezvoltatorii care au rămas în picioare că oferta trebuie dimensionată la nivelul real al cererii. Ne referim aici la suprafeţe de locuit şi putere de cumparare. Însă, în procesul de achiziţie sunt implicate două părţi, iar cumpărătorii trebuie să fie foarte atenţi şi la cheltuielile ulterioare achiziţiei imobiliare, la costurile care rezultă din administrare, spaţii comune etc. Mirajul veniturilor sporite nu trebuie să se transforme în achiziţia de locuinţe sau spaţii supradimensionate doar din plăcerea de „spaţiu mare”. Iar oferta dezvoltatorilor rezultă din mai multe componente, una dintre verigi fiind reprezentată de furnizorii de materiale de construcţii, care se pare că nu au învăţat nimic din anii 2006-2007 şi se aşteaptă astăzi la câştiguri foarte mari, doar pentru că există cerere în piaţă.
Vom asista la o segmentare excesivă a pieţei imobiliare, în funcţie de potenţialii beneficiari?
Există într-adevăr mai multe tipuri de consumatori, dar este foarte greu să vorbim de o segmentare a pieţei. Astăzi, poţi dezvolta un produs de tip economic şi maine – sau în acelaşi timp – poţi dezvolta un produs premium într-o altă zonă. Produsul economic dintr-o anumită locaţie poate deveni produs adresat clasei premium, în altă locaţie, deşi sunt identice din punct de vedere al arhitecturii, construcţiei, facilitaţilor.
Cât de importante sunt târgurile specializate, gen tIMOn?
Expoziţiile specializate sunt evenimente de referinţă pentru fiecare industrie şi fac parte din reprezentarea de marketing a oricărei companii care înţelege importanţa apropierii de client. Într-o eră a online-ului, vorbim de industrii care nu pot vinde doar din social media. E nevoie ca un cumpărător să interacţioneze direct cu cel care-i vinde, să îşi sedimenteze opinia, să simtă dacă are sau nu încredere în cel ce urmează să-i vândă un produs de valoare. Orice expoziţie specializată are rolul său, pentru orice industrie.
Targurile imobiliare au şi rolul de a arăta dezvoltatorilor ce doresc cumpărătorii, pentru a-şi schimba oferta, eventual, pe viitor, ori este doar o prezentare a produselor dezvoltatorilor?
Orice expoziţie are rolul de a facilita comunicarea dintre cerere şi ofertă. Cu siguranţă, dezvoltatorii îşi primesc un feed-back în timp real asupra propriilor oferte sau produse, după cum şi cei care intenţionează să facă o achiziţie imobiliară îşi pot face o privire de ansamblu asupra pieţei.
Câteva concluzii după recenta ediţie a tIMOn…
Din punct de vedere al rezultatelor, a fost o ediţie în care cumpărătorii au fost extrem de hotărâţi şi avizaţi asupra pieţei. Departamentele de vânzări ale dezvoltatorilor au mult de lucru câteva luni bune de aici încolo, ceea ce înseamnă că oferta s-a întâlnit cât mai bine cu cererea.
Cum poate fi rezolvată lipsa forţei calificate de muncă, în construcţii?
Deşi mulţi ar afirma că soluţia ar fi reînfiinţarea şcolilor de meserii, eu vă voi spune că se poate rezolva prin schimbarea sistemului de educaţie! Atâta timp cât studenţii la construcţii nu au timp să lucreze efectiv pe şantiere încă de pe băncile facultăţii, atâta timp cât “specializarea” meseriaşilor se produce doar pe sistemul câţi metri pătraţi poţi finisa în timp record, atâta timp cât şcoala românească se bazează exclusiv pe educatori care au performat pe marile şantiere socialiste, nu avem o soluţie în reinfiinţarea şcolilor de meserii. Mentalitatea multora, astăzi este că “învăţ, plătit la negru, direct pe şantier, după care plec în Vest”… Facem practică pe banii constructorilor, dar mentoratul este asigurat de cei ce învaţă construcţii după şcoala şi metodologia rusească! Ar trebui să reformăm întreaga şcoală de construcţii, după care să putem reînfiinţa adevarate şcoli de meserii, în care să ne ducem practicanţii în şantiere, să renunţăm la ajutoarele sociale acordate tinerilor, să oferim soluţii de mobilitate a muncii, pentru a fi siguri că în caţiva ani nu vom ajunge să importăm forţă de muncă din alte ţări.
Calitatea muncitorilor din construcţii conferă şi calitate construcţiei respective. Pe 9 iunie este Ziua Mondială a Acreditării, care anul acesta este dedicată sectorului Construcţii. În ce măsură sunt respectate în totalitate normele de securitate şi de conformitate, în acest domeniu? Un preţ mai mic înseamnă şi o calitate scăzută a lucrării, ori înseamnă nerespectarea normelor?
Un preţ mai mic poate însemna şi o eficientizare, poate însemna modernizare în soluţiile şi echipamentele folosite. Nu e neapărat să nu respectăm norme de calitate, ca să ajungem la un preţ mai mic. De cele mai multe ori, folosirea de specialişti şi echipamente specializate înseamnă costuri de producţie mai mici. Dar, repet, totul pleacă de la calificarea primită în şcoală. Când lucrezi cu echipamente ieftine, degeaba eşti calificat în domeniul tău. Atâta timp cât şcoala românească încă mai pune accent pe suporturi de curs din anii ’70, pe absenteism la cursurile de management organizaţional, vom spune mereu că un preţ mai mic înseamnă calitate scăzută şi nerespectarea normelor. Cred că un alt prim pas faţă de calitatea în construcții ar fi să ne armonizăm normele, să avem legi clare în domeniu şi să nu mai încercăm să armonizăm metehne româneşti, la norme şi standarde europene.
Daniel Neguţ
