La o recenta intalnire cu jurnalistii specializati pe domneiul economic, organizata la Sinaia de Asociatia Romana a Bancilor, Alpha Bank si Banca Nationala a Romaniei, am solicitat un scurt interviu presedintelui executiv al Asociatiei Bancilor pentru Domeniul Locativ din Romania (ABDLR), dr. Carmen Schuster.
Care sunt caracteristicile principale ale sistemului „bancilor pentru locuinte” si care sunt diferentele majore fata de un simplu credit imobiliar, cu sau fara ipoteca?
In sistemul de economisire-creditare, clientii incheie un contract pentru o suma stabilita, in functie de nevoile locative si posibilitatile de economisire lunare sau anuale, respectiv, „suma contractata”. in functie de tipul produsului, in perioada de economisire clientul trebuie sa economiseasca intre 40 – 50% din suma contractata (sold minim necesar). La economiile sale, se adauga dobanda oferita de banca (intre 1,5 – 3%, in functie de tipul produsului) si o prima anuala de la stat, de 25% din valoarea economiilor adaugate in cont, in fiecare an, dar nu mai mult de echivalentul a 250 euro/an/deponent. Cealalta parte a sumei contractate o reprezinta creditul cu dobanda avantajoasa si fixa pe toata durata creditarii, acordat de banca dupa perioada de economisire. Dupa o perioada de cel putin 18 luni si acumularea soldului minim necesar, contractul ajunge la repartizare si se poate obtine creditul Bauspar (in lei, cu dobanda fixa intre 4,5 sau 6% pe an, in functie de tipul produsului contractat de client). Contractele de economisire-creditare (Bauspar) au ca scop investitiile in domeniul locativ, pentru cumparare, modernizare, renovare si amenajare a locuintelor, respectiv, pentru imbunatatirea confortului locativ. Creditele Bauspar (locative) acordate de bancile pentru locuinte se deosebesc de produsele tip credit imobiliar / ipotecar clasice prin faptul ca se acorda numai in baza existentei unui contract de economisire-creditare si exclusiv pentru scopuri locative. Creditele Bauspar traditionale se acorda dupa o perioada de economisire de minim 18 luni, in care clientul a economisit regulat (lunar sau anual) si a acumulat, impreuna cu dobanda de la banca si Prima de Stat aferenta depunerilor sale, soldul minim necesar pentru repartizarea contractului.
In cazul clientilor care se grabesc sa rezolve nevoi locative urgente, dar nu au vechimea necesara a contractului sau nu au reusit sa acumuleze soldul minim necesar, bancile pentru locuinte acorda si credite tip „punte” – Intermediare si Anticipate – cu dobanzi accesibile si fixe pe toata perioada contractului (incepand de la 5,5 % pe an, in functie de tipul produsului si de garantie).
Creditele „Intermediare” presupun existenta soldului minim necesar (40% sau 50% din suma contractata), dar lipseste vechimea necesara repartizarii contractului. Pana la repartizarea contractului, maxim 48 luni, clientul plateste doar rata creditului Intermediar, ce cuprinde numai dobanda si comisionul lunar de administrare credit, iar dupa repartizarea contractului creditul Intermediar se transforma in credit Bauspar (locativ), cu dobanda fixa intre 4,5% -6% pe an, in functie de tipul produsului.
Daca nu a fost acumulat soldul minim necesar si nu exista nici vechimea necesara repartizarii, clientii pot accesa credite „Anticipate”. Pentru acest tip de credite-punte, pana la repartizarea contractului, maxim 48 luni, clientul plateste rata creditului anticipat (dobanda si comisionul lunar de administrare credit) si continua economisirea lunara, pentru care primeste dobanda de la banca si prima anuala de la stat. Dupa repartizarea contractului, creditul Anticipat se transforma in credit Bauspar (locativ), cu dobanda fixa intre 4,5% – 6% pe an, in functie de tipul produsului.
Pe cale de consecinta, care sunt categoriile populatiei carora se adreseaza sistemul acesta?
Sistemul de economisire-creditare se adreseaza tuturor categoriilor de populatie, indiferent de varsta, mediu de provenienta sau nivel de venituri. Pentru fiecare cetatean roman exista un produs care se poate adapta nevoilor sale specifice. Produsele de economisire-creditare sunt o solutie facila, la indemana, pentru rezolvarea problemelor locative ale romanilor, indiferent daca acestia doresc rezolvarea acestor probleme prin economisire sau prin creditare.
Totusi, din studiile realizate pana in prezent, s-a observat ca presiunea mai mare a nevoilor locative este resimtita mai degraba de catre persoanele tinere (sub 35 ani), necasatorite si cu venituri mici.
Cati romani au apelat pana acum la acest sistem?
Pana in prezent, peste 500.000 de cetateni romani au aderat la sistemul de economisire-creditare si au acumulat sume de cca. 2 miliarde lei pe contractele de economisire-creditare aferente. Pe termen mediu, volumul total de investitii in domeniul locativ estimat la nivelul sistemului de economisire-creditare este de cca. 13 miliarde lei.
Care este trendul actual si care este viitorul sistemului?
Sistemul de economisire-creditare din Romania a inregistrat cresteri substantiale in ultimii ani, si consideram ca trendul pozitiv va continua in urmatorii ani. Un argument suplimentar este faptul ca volumul creditelor acordate de bancile pentru locuinte in cursul anului 2013 a crescut cu peste 50%, in conditiile in care in Romania, la nivelul sistemului bancar, se inregistreaza o incetinire a activitatii de creditare. Luand in considerare si potentialul de crestere a pietei, pana la nivelul altor tari europene in care sistemul a fost implementat anterior, putem afirma ca perspectivele pietei de economisire-creditare din Romania pe termen mediu si lung sunt incurajatoare.
In Romania, exista potential pentru aparitia altor banci pentru locuinte, in afara celor existente?
Avand in vedere potentialul demonstrat de tarile europene unde sistemul a fost implementat mai recent – Ungaria si Croatia – unde gradul de acoperire a pietei de catre sistemul de economisire-creditare depaseste 13% si, respectiv, 17%, estimam ca in Romania exista suficient potential pentru aparitia altor banci pentru locuinte.
Care este necesarul locativ din Romania?
Studiile realizate in ultimii ani arata ca aproximativ 4,7 milioane de romani doresc sa faca imbunatatiri locative in urmatorii 5 ani, iar dintre acestia peste 2,6 milioane isi propun sa realizeze investitiile in urmatoarele 12 luni. Renovarea (33%) si planurile pentru izolare termica (24%) sunt primele optiuni pentru planurile urgente ale romanilor, urmate de schimbarea instalatiilor sanitare / electrice (19%) si de instalarea unei centrale termice (14%). Aceste optiuni sunt preferate pentru aporturile lor la reducerea cheltuielilor cu intretinerea si cresterea calitatii vietii. De asemenea, din studiile publicate de specialisti, observam ca – fata de media tarilor din Uniunea Europeana – locuintele din Romania au nevoie de investitii majore pentru cresterea confortului locativ, avand in vedere ca cca. 38,5% din locuinte nu detin utilitati de baza (baie, toaleta, dus), comparativ cu media UE de cca. 3%.
Vor fi vreodata locuinte “pentru toti”, in Romania?
Pe piata imobiliara este necesara adaptarea ofertei, la cerere, considerand conditiile economice prezente, posibilitatile de accesare a finantarilor de catre populatie si ofertele de finantare disponibile in sistemul bancar. Pentru o dezvoltare sustenabila a domeniului locativ este necesara o infrastructura financiara solida, stabila, pe baza careia sa se sustina cresterea durabila a economiei. Sistemul de economisire-creditare contribuie la stimularea creditarii sustenabile pentru domeniul locativ, mobilizeaza economii care sunt dirijate spre investitii cu costuri relativ mici, permite accesul la finantari accesibile pentru persoanele cu venituri mici si – nu in ultimul rand – contribuie la educatia financiara a populatiei, in vederea stimularii unui comportament responsabil, orientat pe termen lung. (Daniel Negut)
