In al doilea semestru din 2014 cererea de imobile rezidentiale cu scop comercial a fost mai mare 30% la nivel de intentie, fata de perioada similara din anul precedent. Cei mai multi investitori care au mers pana la capat si au realizat tranzactii, au experienta pe piata si isi dezvolta portofoliile, investind si peste un milion de euro in achizitia de terenuri sau structuri neterminate, pentru a dezvolta apartamente de lux sau cu finisaje medii.
Tipuri de investitori
Exista mai multe tipuri de investitori, in functie de buget sau apetitul pentru risc, iar piata in acest moment prezinta mai multe oportunitati de investitie – apartamente scoase la inchiriere, proiecte rezidentiale (fie ca este vorba de preluarea unei structuri neterminate si terminarea lucrarilor, fie ca este vorba de cumparat un teren si realizarea efectiva a constructiei).
1.Investitorul in apartamente de inchiriat
O astfel de achizitie genereaza un profit intre 5-8%, brut, in functie de specificul fiecarei proprietati.
Bugetele pentru investitii incep de la 120.000 euro, fie pentru a cumpara un singur apartament spatios intr-o zona premium, fie pentru a cumpara doua mai compacte. Cea mai buna rata de ocupare, a stocului de apartamente oferite spre inchirire,este de 85%, in zona de nord a Bucurestiului.
„In timp ce bancile ofera o dobanda la depozitele in euro de 1-1,5%, o astfel de investitie produce un randament intre 5 si 8%. De exemplu, un apartament cu 3 camere, situat in zona Herastrau – Șoseaua Nordului, cu o suprafata de 120 mp are un pret de achizitie intre 180.000 – 200.000 euro, iar chiria obtinuta este intre 1.200-1.300 euro/luna. Am folosit ca exemplu zona Herastrau – Șoseaua Nordului, pentru ca este una dintre cele mai solicitate zone pentru chirie de catre expati, iar de obicei contractele se fac pe o perioada buna, de 2-3 ani si chiria este platita direct de catre companiile angajatoare.
Totodata, zona de nord are si un grad de ocupare bun pe partea de rezidential, de peste 85%. Apartamentele sau proprietatile care sunt de mult timp pe piata, fie au o problema, fie proprietarii nu au pretul adaptat la cererea existenta pe piata. Un termen mediu, pana cand se gaseste un chirias pentru o proprietate ce depaseste suma de chirie ceruta de 1.000 euro/luna, este intre doua saptamani si o luna si jumatate”, declara Emanuel Postoaca, General Manager al Nordis.
2.Investitorul in proiecte rezidentiale
Un alt tip de investitor, ce are o suma mai mare pentru investitie, poate opta pentru achizitia unui teren, construirea unui imobil si apoi valorificarea acestuia, prin inchiriere ulterioara sau vanzare pe apartamente.
Compania Nordis are in management trei proiecte de acest gen, ale unor investitori de portofoliu, pentru care a realizat asistenta la cumpararea terenului si acum se ocupa de due-digillence pentru lucrarile de constructie si valorificarea lor- vanzarea sau inchirierea integrala a apartamentelor.
Un astfel de business genereaza un profit intre 30-35%, anual, termenul pentru inchiderea unui astfel de proiect fiind intre 2 ani si 3 ani.
“Pentru a cumpara un teren in Bucuresti si a construi un imobil pe el, limita inferioara a investitiei se situeaza in jurul valorii de 450.000 euro, din care 20-25% este valoarea terenului. Aici discutam de un proiect mic, cu numar redus de apartamente, intr-o zona semicentrala sau periferica. De exemplu, intre 2013 si 2014, Nordis a asistat un client la derularea si valorificarea unei astfel de investitii intr-un proiect de succes, vandut integral, pe un teren situat in zona Crangasi.
Un proiect mediu, atinge o investitie de 1,5 – 2 milioane de euro, procentul achizitiei terenului fiind tot de 20-25%.
Printre criteriile de alegere a terenului si a zonei, trebuie luate in calcul: tipul zonei (rezidential finalizata sau in curs de dezvoltare), mijloacele de transport (apropierea de o statie de metrou este un plus pentru viitorul proiect), tipul de constructii existente deja in zona (pentru a vedea concurenta viitorului proiect), cererea pentru aceasta zona, profilul potentialului cumparator (Prima Casa, mediu sau de lux)”, recomanda Emanuel Postoaca, General Manager al Nordis.
Investitori romani versus investitori straini. Sursele de finantare ale investitorilor din 2014-2015
in general, companiile straine au alocate bugete de ordinul milioanelor de euro si se orienteaza catre constructia de imobile rezidentiale sau de birouri, pe care ulterior le vand sau le inchiriaza.
De obicei sursele de finantare sunt cele bancare, mai putin surse proprii, utilizand efectul de levier: imprumut bancar cu ipoteca 5-7%/an, cu marja de profit 35-40% din dezvoltarea imobiliara, iar diferenta este profit. Capitalul propriu este in acest caz de 25-35%, cel solicitat de banci la acordarea imprumutului.
De cealalta parte, peste 70% dintre romanii care se ocupa de partea de dezvoltare imobiliara, prefera sa acumuleze capital si sa faca investitiile cu surse proprii. Acest lucru se datoreaza probabil mentalitatii noastre vis-à-vis de banci, a imprumuturilor bancare si a relatiei relativ dificile pe care multi dezvoltatori au avut-o in trecut cu bancile.
