La sfarsitul lunii noiembrie 2015, s-a adoptat de catre Parlament Legea privind stingerea datoriilor asumate prin contracte de credit, prin transferul bunului ipotecat („Darea in plata”). insa, legea nu a fost promulgata de Președintele României, care a retransmis-o pentru reexaminare, la jumatatea lunii decembrie, astfel ca – acum – Legea „darii in plata” este rediscutata in Parlament.
Care ar putea fi efectele adoptarii unei asemenea legi si ce repercusiuni ar putea avea asupra altor programe imobiliare, cum ar fi „Prima Casa”, este tema discuţiei ample din acest numar al publicaţiei noastre, discuţie la care am invitat sa participe – deopotriva – reprezentanţi ai bancilor si consumatorilor, dar si experţi in domeniu.
O analiza BCR privind impactul Legii Darii in Plata la nivelul intregii pieţe bancare releva consecinţe semnificative, de la contracţia pieţei ipotecare, la distorsionarea pieţei imobiliare si pâna la impactul advers asupra condiţiilor de locuit ale familiilor din România, se arata intr-un comunicat al Bancii Comerciale Române.
Conform simularilor financiare ale echipei de analisti, considerând forma curenta a proiectului de lege, instituţiile financiar bancare vor fi nevoite sa adopte masuri prudenţiale pentru a reduce riscul de credit si pentru a proteja fondurile deponenţilor si ale acţionarilor, din care se acorda credite. Astfel, analistiii au modelat impactul unei cresteri medii a avansului la creditele ipotecare si imobiliare de la 15%, in prezent, la o medie viitoare de 30%, un nivel considerat prudenţial pentru a asigura rambursarea fara riscuri a unui credit acordat din depozitele atrase de la clienţi.
Impactul identificat este negativ pe trei direcţii majore:
(1) Contracţia semnificativa a pieţei ipotecare si imobiliare cu aproximativ 60%, reprezentând aprox 160.000 de clienţi care nu vor dispune de un avans suficient pentru contractarea unui credit. Programul Prima Casa va disparea, considerând situaţia efectiva in care garanţia statului devine nula, coform prevederilor actuale ale Legii Darea in Plata, iar, fara garanţia statului, instituţiile financiar bancare nu vor mai putea oferi facilitaţile de avans scazut si dobânda redusa. Astfel, volumul finanţarilor imobiliare intermediate de instituţiile financiar bancare se va reduce pe o perioada de 5 ani de la aproximativ 50 miliarde lei, la aproximativ 15 miliarde lei. Un efect terţiar al acestei situaţii de piaţa va face ca surplusul de lichiditate creat sa antreneze o scadere semnificativa a dobânzilor la depozite.
(2) Pentru un client mediu (incluzând familiile unde ambii soţi sunt co-debitori) va fi necesara o perioada suplimentara cu 8 ani mai lunga, pentru ca sa economiseasca suficient pentru avansul unui credit de casa (simularea include inclusiv ajustarea in jos a preţurilor caselor si apartamentelor). in plus, analistii estimeaza ca Legea Darii in Plata, in forma sa curenta, va distorsiona semnificativ piaţa imobiliara, permiţând unui numar restrâns de deţinatori de lichiditaţi semnificative (numerar sau depozite) avantajul inechitabil de a profita de scaderea preţurilor imobiliare si a face investiţii speculative, cu risc 0, beneficiind de prevederile legii pentru a ceda, fara restricţii, imobilele catre bancile creditoare, in cazul in care investiţiile nu aduc randamentul scontat. Un alt efect terţiar al acestei situaţii de piaţa va face ca nivelul chiriilor sa creasca semnificativ, chiar in pofida lipsei de imbunataţiri a fondului locativ destinat inchirierii, numai in baza unei cereri mult mai ridicate decât oferta.
(3) Vârsta medie pentru prima achiziţie ipotecara se va majora la 42 de ani, cu efecte adverse semnificative asupra standardelor de locuit si vieţii de familie. Luând in calcul vârsta medie a clienţilor care achiziţioneaza prima oara o locuinţa prin credit ipotecare, 34 de ani (conform profilului de client al programului Prima Casa) si considerând prelungirea cu 8 ani de zile a perioadei in care poate fi economisit avansul pentru achiziţionarea unei locuinţe prin credit, vârsta medie a unui client (inclusiv soţi co-debitori) care achiziţioneaza in premiera o locuinţa prin credit, va creste semnificativ, la 42 de ani. Barierele create astfel de Legea Darii in Plata, in forma sa curenta, vor avea un impact puternic negativ in special in rândul tinerelor familii, considerând condiţiile de locuit din România, care sunt cele mai precare din Uniunea Europeana, atât conform Eurostat, cât si studiilor locale de piaţa, ce releva faptul ca mai bine de jumatate dintre români (55,3%) traiesc in locuinţe supraaglomerate, iar locuinţa de doua camere este standardul comun pentru 40% din familiile cu 3 membri, 30% din familiile cu 4 membri si 20% dintre familiile cu 5 ori 6 membri.
————————————————————————————————
<< intervievat de publicaţia noastra, secretarul general si directorul executiv al Consiliului Patronatului Bancar, Bogdan PREDA, spune ca: „pâna acum n-a avut loc nici o discuție despre aceasta lege si nici macar parlamentarii nu au discutat in comisie. Noi am solicitat acest lucru, inclusiv public si am spus ca nu avem aceste amendamente și ca nu am fost invitați la dezbateri. Acum, insa, am fost invitați saptamâna trecuta in doua comisii care s-au amânat amândoua și care vor avea loc – am primit invitații deja – marți și miercuri. Pe de o parte, pentru marți, la Comisia de buget, finanțe, activitate bancara și piaţa de capital a Senatului, pe de alta parte – miercuri – la Comisia economica, industrii si servicii a Senatului, unde ne vom duce și vom face propuneri, inclusiv scrise.
* Care este opinia Patronatului Bancar despre o astfel de lege ?
Bogdan PREDA:
– Legea s-a pornit, acum, dar ea trebuie sa țina cont de implicațiile pe care le-ar produce. Asta inseamna ca depinde foarte mult de cum va arata forma finala a acestei legi, si cui i se va adresa. Pentru ca, in forma aprobata inițial și trimisa la Președinție, care n-a fost promulgata și a fost trimisa la reexaminare, dar și in aceasta forma cu amendamente noi aduse de catre inițiator, in continuare efectele pe care le poate crea, pe termen mediu și lung in piața sunt extrem de greu de cuantificat. insa, pot sa spun ca sunt destul de negative, adica, foarte negative. Exista deja pareri in acest sens, emise de catre economiști șef, analize de impact și așa mai departe.
* Legea ar putea genera abuzuri?
– Nici macar atât nu sa spun in acest moment. S-a modificat denumirea de ”persoana fizica”, in cea de ”consumator” și se zice ca – in felul acesta – cei ce sunt definiți ca și consumatori nu pot sa faca activitați lucrative, ceea ce e foarte greu de stabilit și foarte greu de dovedit.
* Ar putea influența apariția acestei legi Programul ”Prima casa” ?
– Daca aceasta lege, in forma ei finala, nu va exclude Programul ”Prima Casa”, bineințeles ca-l va și influența, deoarece, la ”Prima Casa” statul vine cu o parte din garanție și banca ofera cealalta parte. Deci, riscul este imparțit intre banca și stat, și parțial – debitor. in momentul in care statul vine și spune: nu mai garantez acest program, apare o mare problema, pentru ca garanția scade enorm, iar banca nu mai poate risca sa se implice in asemenea bussines. Și atunci, sunt deja banci care au anunțat ca.daca va fi inclus și programul ”Prima casa” in aceasta lege, nu vor mai participa la el, se vor retrage.>>
———————————————————————————————–
insa, un comunicat al Ministerului Finanţelor Publice (MFP), difuzat recent, sublinia faptul ca Ministerul nu a fost informat de nicio banca prezenta in program de intenția sa de a renunța la Prima casa. De asemenea, MFP anunța ca plafonul total de garantare aferent Programului Prima casa, pentru anul 2016, este de 1.690.330.155 de lei.
De altfel, Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri tocmai a anunţat ca Programul Prima Casa s-a derulat fara intreruperi, astfel ca – de la inceputul anului 2016 – au fost acordate peste 1.500 garanții, cu o valoare totala a garantiilor acordate de peste 133 milioane lei. Media zilnica a solicitarilor de garantare in luna ianuarie 2016 se situeaza la cca 150, iar in ultima perioada s-au inregistrat peste 240 solicitari de garantare pe zi.
La rândul sau, economistul sef Raiffeisen Bank si presedintele Consiliul Fiscal, Ionuţ DUMITRU, este de parere – fara a implica instituţiile menţionate – ca ar fi absolut necesar ca, in decizia finala asupra formei legii, sa primeze argumentele rationale si sa lasam la o parte populismul.
„Fara indoiala ca Legea darii in plata are si parţi bune, dar si parţi rele, aceasta reglementare putand sa-i protejeze pe cei care reprezinta cu adevarat cazuri sociale, dar ii avantajeaza in acelasi timp foarte mult si pe cei care au facut speculaţii imobiliare – spune Ionuţ DUMITRU. El este de parere ca „efectul cel mai important se va materializa indubitabil prin inasprirea conditiilor de creditare – o crestere foarte puternica a avansului solicitat si a costurilor de finantare, in conditiile in care riscul asumat de catre creditori creste foarte mult. (…) Daca se va mentine forma initiala a legii, programului „Prima casa” va disparea probabil complet din oferta bancilor si argumentele legale ale creditorilor vor fi foarte puternice in a solicita in justitie despagubiri de la statul roman (cu efecte bugetare suportate in final de contribuabili). Nu imi pot imagina cum mai poti promova Romania ca destinatie de investitii intr-o astfel de situatie, in conditiile in care domnia legii si siguranta dreptului de proprietate sunt elemente esentiale in decizia de investitii”, mai spune Ionut DUMITRU.
Chiar si organizaţii privind drepturile consumatorilor s-au implicat in campania publica de dezbatere pentru Legea Darii in plata. Astfel, Federația Asociațiilor de Consumatori din România susține ceea ce numeste un Proiect corect privitor la „darea in plata”. Presedintele Federaţiei si Asociaţiilor de Consumatori din România, Sorin MIERLEA, vorbeste despre un „proiect corect cu privire la darea in plata”. L-am intrerbat per Sorin MIERLEA, ce inseamnaa un „proiect corect”:
– „Corect” inseamna, in primul rând, sa fie un proiect transparent și sustenabil.Nu susținem neaparat un punct de vedere sau celalalt punct de vedere, ci ce inseamna corect. inseamna ca cetațeanul care are cu adevarat o problema, cetațeanul care cu adevarat nu mai poate face fața la plațile catre banca, dovedite atât din punct de vedere al actelor, cât și a tot ceea ce a insemnat istoricul lui, acel cetațean dându-și și predându-și imobilul la care a platit rate, a platit și un avans sa nu mai trebuiasca sa plateasca in continuare rate bancii, cu toate ca el a predat apartamentul. Când spun corect, spun asa fiindca foarte multe banci au incercat și incearca in continuare sa induca o idee de presiune, prin creșterea plafonului de avans pentru cetațeni inainte de apariția legii, iar acest tip de presiune nu duce la nimic bun.
De cealalta parte, Guvernatorul BNR susține un proiect „corect”,dar vine și face un amendament pe care il susținem și noi: nu este normal și corect ca in lege sa nu fie definit foarte clar ca prevederile NU trebuie sa se aplice și pentru terenuri sau cladiri rezidențiale care nici macar nu sunt terminate, ca și construcție.
* Cum credeți ca va fi afectata piața imobiliara și mai ales programul ”Prima casa”?
Sorin MIERLEA:
– Nu va fi afectat Programul. Este doar, așa, o bula aruncata in piața, ca de fiecare data. Suntem speriați ori ca vine „tzunami”, ori ca o sa vina marea criza etc. in celelalte țari membre UE, de multe ori avansul este chiar zero, iar dobânzile sunt foarte mici. Așa ca, toate aceste sperieturi aruncate pe piața și aceste scenarii fabuloase din punct de vedere al venirii sfârșitului lumii eu le cred false și nu cred in sustenabilitate acestora.
________________________________________________________________
Profesorul de economie, dr. Ion Radu Zilisteanu, este foarte transant si spune:
* Legea darii in plata – asa cum a fost votata ea de catre Parlament – constituie o catastrofa economica si financiara pentru România. De altfel, in statele Uniunii Europene exista o singura lege oarecum similara, in Spania, dar care are foarte, foarte multe limite. Practic, un proiect ca in România nu exista in alta parte, iar consecinţele sunt variate! in primul rând, vorbim despre consecinţe ale sistemului bancar si acest lucru s-a vazut deja prin anunţuri ale bancilor privind marirea avansurilor percepute la acordarea de credite ipotecare, dar si privind condiţii mai aspre de creditare, in termeni de dobânda.
insa, bancile „traiesc” tocmai de pe urma câstigurilor realizate in urma creditelor. Daca vor ingreuna accesul la credite…
– Adevarat, dar sa nu uitam ca cele mai multe dintre bancile din România sunt subsidiarele unor banci straine. Iar acestea pot oricand lua decizia restrângerii activitaţii in ţara noastra, daca nu vor mai avea profitul extimat, ca urmare inclusiv a intrarii in vigoare a Legii darii in plata!
_______________________________________________
Nu in ultimul rând, reprezentantii Bancii Naţionale si cei ai bancilor, prin vocea asociatiilor bancare, au amenintat inca de anul trecut ca, daca legea darii in plata va fi aprobata, programul Prima Casa va disparea si creditele imobiliare se vor acorda in conditii mult mai restrictive, in special de avans marit – scrie FinZoom.ro, Deja, primele banci au anuntat modificari la produsele ipotecare, iar altele si-au retras de pe site produsul „Prima casa”. Ce solutii exista, in cazul in care Programul „Prima casa” va disparea? ?
in primul rând, cei care nu au reusit sa puna deoparte bani pentru avansul la
casa, pot apela la un credit bancar de nevoi personale pentru acest avans si apoi un credit ipotecar. Principala condiţie este, insa, un venit care sa permita obţinerea celor doua credite, iar calculele arata ca – practic – familia ar trebui sa aiba un venit dublu, pentru a lua aceeasi locuinţa cumparata acum prin programul „Prima casa”…
Rate platite direct la dezvoltator reprezinta o alta soluţie, având avantajul ca pe acesta nu-l intereseaza adeverinţele de venit si nici daca solicitantul are datorii neachitate la banci. Dezavantajul este ca suma finala platita este dubla faţa de cazul ratelor bancare. O a treia soluţie este un imprumut obţinut prin bancile pentru locuinţe, sistem de economisire-creditare care are si avantajul obţinerii unei prime anuale din partea statului, de 25 la suta din suma economisita, suma care – insa – este limitata la 1.000 de euro pe an, astfel incat prima de la stat nu poate depasi 250 de euro, anual. (Daniel Negut)
