In 2015-2016 a crescut numarul investitorilor, interesati in a cumpara cladiri istorice vechi, interbelice, situate in zone ultracentrale, pe care le renoveaza la standarde internationale si le introduc in circuitul comercial. in ultimii trei ani, investitori straini, dar si romani au cumparat proprietati vechi, ultracentale si le-au renovat, cu bugete care totalizeaza peste 100 milioane de euro.
Printre acesti investitori se numara si grupuri specializate in investitii imobiliare precum NEPI, Global Vision, Iberia, Hercesa, S+B Gruppe, dar si companii sau persoane fizice care privesc aceasta piata ca o varianta de plasament, precum compania FF Group Romania, care inaugureaza o cladire istorica renovata in aceasta luna.
in total, stocul celor 2.058 de cladiri istorice aflate pe lista monumentelor istorice din Bucuresti insumeaza circa 926.100 mp, din care circa o treime, cu o suprafata totala de 277.830 mp sunt renovate sau in curs de renovare si au potential comercial, potrivit estimarilor ESOP Consulting.
„O proprietate ultracentrala, cu o arhitectura valoroasa, reprezinta o investitie pe termen mediu si lung, care isi pastreza valoare in timp sau exista sanse destul de mari de crestere a valorii acestor proprietați. Promovata la o chirie adaptata pietei oricand isi va gasi clienti, fie din domeniul office, retail sau hotelier etc.
Ca tendinta, am remarcat ca in ultimii doi ani au fost alese ca investitii si cladirile mai mari, de peste 1.000 mp, care au necesitat bugete majore pentru renovare si lucrari mai complexe, dar au si generat suprafete de inchiriat generoase, care pot servi pentru destinatii mixte. Printre potentialii chiriasi actuali ai ESOP interesati de astfel de cladiri se numara ambasade, instituții de cultura, companii de marketing și publicitate, consultanța in afaceri, avocatura, clinici medicale, instituții de invațamant privat, precum și alte tipuri de companii care activeaza in domeniul de servicii profesionale sau personale” afirma Alexandru Petrescu, Managing Partner la ESOP Consulting / Corfac International.
Ultima proprietate de acest gen intrata pe piata este cea a grupului FF Group Romania, situata in zona Magheru –Universitate, cu vizibilitate maxima, cu o suprafata totala construita de 4.858 mp si cu o suprafata inchiriabila de 2.160 mp. Cladirea are doua lifturi, paza 24 ore, CCTV, BMS, sistem de climatizare 4 pipe, cu aport de aer proaspat si centrala termica proprie. Spatiile interioare sunt luminoase, cu o inaltime de circa 3 metri pana la tavan, specifica vilelor vechi.
Un alt investitor de acelasi calibru este si grupul S+B Gruppe, care a renovat recent o cladire istorica de pe Bulevardul Magheru, cu o investitie de 20 milioane de euro si l-a transformat intr-un centru mixt, de birouri si spatii comerciale, numit Magheru One. in total, Magheru One are o suprafata inchiriabila de 3.828 mp, cu un regim de inaltime de sase etaje + un etaj retras, cu 80 locuri de parcare subterane. Cladirea are BMS (Building Management System), generator pentru sisteme vitale, climatizare four pipe cu aport de aer proaspat, doua lifturi si cablare voce date.
Esop a intermediat doua tranzactii in aceasta cladire, un spațiu fiind inchiriat catre o companie de media si un alt spațiu catre o companie din domeniul IT&C.
Magheru One
O alte proprietate renovata in ultima perioada este cea a Global Vision, care a investit intr-un centru de afaceri rezultat prin renovarea unei cladiri vechi, situate in zona ultracentrala, la Universitate, cu o suprafata inchiriabila totala de 2.285 mp, dispusa pe S+P+4 etaje+mansarda. Spatiile de birouri de inchiriat aici sunt compartimentate modern, sub forma de open space partitionat, iar cladirea beneficiaza de toate facilitatile de secol 21 –climatizare prin unitati split, lift Schindle, cablare voce date, generator de sisteme vitale si paza 24 de ore. Aici se pot inchiria birouri cu suprafete cuprinse intre 182 mp si 1.291 mp.
Proiect livrat de Global Vision
Proiectul NEPI din zona Piata Victoriei este iar unul de anvergura, in trimestru trei al acestui an urmand a se livra complexul numit Aviatorilor 8, cu un total 9142 mp, din care 8.400 mp de spatii de birouri. Aviatorilor 8 are in centrul arhitectural o cladire istorica veche, interbelica, Casa Mihai Oromolu. Proiectul, in care NEPI va investi 37 milioane de euro va avea si o parcare subterana de 204 locuri.
ISTORIC
Pionier pe aceasta piata a fost investitorul roman Ion Lazar, care a renovat fosta Fabrica de Glucoza, cladire monument istoric din zona de nord si a transformat-o in spatii de birouri, inca de acum 20 de ani. Primul chirias pentru spatiile de birouri din Complexul Caro, rezultat in urma renovari, a fost compania multinationala Unilever, care a semnat un contract cu o durata de 15 ani de la acea data. Complexul a fost extins de mai multe ori in timp.
in decursul anilor, in Complex Caro, ESOP Consulting a intermediat inchirierea mai multor spatii de birouri sau de servicii, printre care un sediu cu o suprafata de 470 mp pentru Dren Company si un spatiu pentru un cabinet de cosmetica medicala, destinat corporatistilor.
Soravia, investitor austriac, a inaugurat in 2008 un mare centru rezultat tot din renovarea unei cladiri istorice, care cuprindea la acea data un mixt de birouri, cu o suprafata inchiriabila de 11.000 mp, retail la parter si un aparthotel. in perioada 2013-2014, aparthotelul a fost transformat tot in birouri, datorita cererii mari de pe acest segment. ESOP Consulting a intermediat inchirierea unui spatiu in acest complex, catre compania farmaceutica Queisser Pharma.
Grupurile spaniole Iberia si Hercesa au reprezentat o alta etapa in dezvoltarea acestui business, ele cumparand cladiri istorice ultracentrale, in zona Parcului Cismigiu, pe care le-au renovat si au livrat spatiile rezultate de inchiriat in anii 2012-2013.
Hercesa a renovat fostul Hotel Cismigiu (foto), construit in 1912, cu o investitie de circa 15 milioane de euro si l-a transformat intr-un frumos complex de birouri, cu un total de 10.000 mp, unde chirias principal este Institutul Cervantes.
Foto cladire fostul Hotel Cismigiu, actual complex de birour
O alta cladire veche, construita in 1929, a fost cumparata si renovata de un alt investitor spaniol, compania Iberia, tot in zona Cismigiu și a fost inaugurata in 201, noua destinatie fiind de birouri. Din totalul de 1.700 mp, cat are aceasta cladire, ESOP Consulting a inchiriat mai mult de jumatate din spatii, peste 1.000 mp, catre sase companii, cu diverse obiecte de activitate – HR, IT, soft, servicii financiare.
Profilul clientilor: companii care se asociaza cu o imagine emblema
Din experienta ESOP, care intermediaza anual zeci de tranzactii cu vile in Bucuresti, spatiile de birouri in cladiri istorice sunt alese in principal de companii care le folosesc ca sedii pentru activitati de consultanta in afaceri, avocatura, publicitate si marketing, servicii personale sau de IT de top, institutii culturale sau retail de lux.
Printre chiriasii ESOP care au ales vile istorice se numara British Council, Ambasada Macedoniei, Queisser Pharma, Dren Company, Lindner, Pendulum Jobs.
Casa de balet s-a mutat la inceputul acestui an intr-un spatiu de 238 mp, amenajat intr-o cladire istorica multietajata renovata de un investitor local, prezentata de ESOP, pe strada Mosilor, in spatele magazinului Cocor, in zona 0 a Capitalei.
Tranzactia de inchiriere mediata de Esop Consulting releva foarte bine profilul clientilor interesati de aceste spatii, companii cu profil artistic si cultural, pentru care frumusetea si autenticitatea biroului este o emblema.
Cladirea aleasa de scoala de balet, in zona Unirii -foto
Cladirea aleasa de Casa de balet dateaza de la sfarsitul secolului al XIX-lea si are un farmec deosebit, dar la interior beneficiaza de toate facilitatile moderne, renovarea fiind finalizata la sfarsitul anului trecut. Imobilul face parte din „Ansamblul de Arhitectura Calea Mosilor”, cunoscut pentru activitatile comerciale inca din secolul XIX. Fatada, compusa si decorata in maniera ecletica este reprezentativa pentru casele din ansamblul arhitectural considerat monument istoric din zona Mosilor. in total, vila are o suprafața de 819 mp.
Chiriile se maresc pe masura ocuparii spatiilor
Chiriile de prezentare pentru spatiile de birouri in cladiri istorice, renovate, variaza intre 12 si 18 euro/mp/luna.
Cu cat gradul de ocupare al cladirii este mai mare, cu atat chiria creste, existand spatii mici libere in astfel de cladiri scoase la inchiriere si cu 20-30% decat la data inaugurarii proprietatii renovate.
