Sursa foto: revistacaminul.ro
Serviciul de evaluare raportare financiară este oferit acelor clienți care doresc o estimare a valorii juste pe care proprietatea lor imobiliară o are la un moment dat.
Acest tip de analiză se efectuează separat, pe fiecare element – teren, construcție.
De ce este necesară realizarea unui raport de evaluare financiară?
Lucrarea respectivă este cerută de către acei agenți economici care au obligația de a raporta situațiile anuale consolidate în concordanță cu normele IFRS.
Unde se aplică reglementările IFRS ( International Financial Reporting Standards)?
Aceste reguli de evaluare sunt folosite și în Rusia, nu doar în țările din Uniunea Europeană, precum și pe alte meridiane mai îndepărtate ale globului: Australia, Chile, Columbia, Malaezia, Pakistan, India, Panama, Guatemala, Peru, Africa de Sud, Singapore, Turcia, Ecuador, Venezuela, Nicaragua, El Salvador etc.
Valoarea justă și valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare
Evaluarea pentru raportarea financiară se întemeiază de valoarea justă, modul său de calcul fiind precizat prin dispozițiile International Financial Reporting Standards, elaborate în conformitate cu Standardele Internaţionale de Contabilitate (IAS).
Valoarea justă a unei proprietăți imobiliare se corelează și cu echivalentul valorii de piaţă dat de standardele de evaluare a bunurilor ANEVAR 2018.
Multe persoane juridice (denumite generic entități) păstrează proprietățile imobiliare utilizate în calitate de investiții, sperând că după o vreme vor putea avea datorită lor un profit mai mare sau pur și simplu că le va crește valoarea.
Evaluarea financiară se face acordând atenție activelor contabile prin folosirea modelului valorii juste, cu condiția ca suma să fie determinată în mod corect, fără costuri disproporționate, ținându-se seama cu strictețe și de activitatea de business ce ce desfășoară efectiv în acele locații (dacă există un astfel de proces de afaceri).
Un raport de evaluare pentru o proprietate imobiliară destinat a fi incluse într-o situație financiară se va realiza într-un mod care să fie bazat cu strictețe pe standardelor de raportare financiară specifice, aplicabile la momentul executării lucrării în cauză. Se aplică în completare, dacă este cazul, inclusiv principiile conținute în standardele generale.
Justa valoare a unei proprietăți imobiliare – definiție
Valoarea justă reprezintă acel preț care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau care ar fi plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție reglementată între participanții de pe piața liberă, la data efectuării respectivei evaluări a proprietăți imobiliare.
Scăderea valorii unui activ de tipul imobil (teren și/sau construcție) este de cele mai multe ori un fapt obiectiv, deși există și excepții notabile în momentul în care, datorită unor factori favorizanți, valoarea poate să fie mult mai mare decât la data achiziției.
Importanța evaluării componentei teren
Dacă ne referim strict la un teren, care, prin forța lucrurilor, prezintă o durată de utilizare practic nelimitată (dacă nu intervin, catastrofe naturale sau lucrări umane ce necesită scoaterea lui din circuitul civil), această componentă a unei proprietăți trebuie contabilizat separat.
Prima etapă în stabilirea valorii amortizabile atribuibilă unei proprietăți imobiliare sau unei părți a unei proprietăți imobiliare, spun normele în vigoare, o reprezintă așadar, stabilirea valorii terenului.
Urmează faza evaluării întregii proprietăți imobiliare folosind criteriile obligatorii în materie.
Cum se stabilește corect valoarea construcțiilor
După ce se stabilește valoarea terenului la data evaluării pentru raportarea financiară respectivă, pasul următor este acela de a se scădea această sumă din valoarea contabilă a proprietății imobiliare în ansamblu, adică din valoare pe care o au terenul și construcțiile considerate împreună.
Rezultă la final acea valoarea care poate fi atribuită construcțiilor. Aceasta este o valoare pur teoretică teoretică, întrucât ca regulă generală, construcțiile nu se vând fără terenul pe care acestea sunt situate. Evident, există și excepții, dar chiar și în materie de business, este de preferat ca lucrurile să fie cât mai simple cu putință.
Valoarea reziduală a construcției trebuie și ea calculată, iar pentru asta este nevoie de o estimare corectă a duratei de viață utilă a acesteia. Timpul de viață utilă este specific fiecărei entități specifice.
Trebuie menționat că, după cum precizează specialiștii în evaluări imobiliare, construcțiile pot avea de multe ori o durată de viață economică care depășește perioada pentru care acestea vor fi disponibile sau cerute de însăși entitatea deținătoare la momentul efectuării raportului de evaluare pentru raportarea financiară și, de aceea, pot avea o valoare reziduală mare.
Având în vedere complexitatea unei astfel de lucrări de evaluare proprietăți imobiliare, cei interesați trebuie să se adreseze unor experți în domeniu, pentru că astfel vor avea garanția că vor avea la final un raport corect, realizat cu luarea în considerare a tuturor normativelor interne și internaționale în vigoare.
