2010 a fost anul in care s-au intalnit doua perioade distincte din punct de vedere psihologic si nu numai, pentru toti jucatorii din piata imobiliara. In prima parte a anului toata lumea se astepta la confirmarea inceputului de sfarsit pentru criza economica si imobiliara care incepuse in 2008.
S-au construit strategii de marketing si vanzari bazate pe grafice ce contineau curbe de crestere si care puneau bazele pentru noi dezvoltari incepand cu aceasta toamna.
Departamentele de marketing au pus presiune pe personalul de vanzari; vanzatorii acuzau lipsa de calificare a clientilor atrasi prin campaniile de marketing pentru produsele promovate. Cu toate acestea, toti erau de acord ca va fi “mai bine” din toamna. Surpriza anului a produs-o guvernul in momentul in care a marit peste noapte cota de TVA la 24% si a micsorat veniturile bugetarilor cu 25%.
Din pacate, anul 2010 a confirmat incoerenta strategica a aparatului administrativ si lipsa totala a unor proiecte de redresare economica imediata. Lansarea programelor de garantare “Prima Casa” a avut efect doar mediatic si de termen scurt. Prima Casa este un produs de consum ale carui efecte de relansare economica sunt de mica intensitate. Efectul efectiv al acestuia a fost blocarea psihologica a cumparatorilor la preturi de 60-70000 euro. In a doua parte a anului jucatorii din piata rezidentiala au acceptat ideea ca perioada de criza nu se va termina curand. Astfel au trecut la inca o restructurare si, mai ales, la repozitionarea produselor in piata. Toata lumea este de acord ca puterea de cumparare s-a injumatatit si ca bonitatea in relatia cu bancile s-a diminuat cu aproximativ 80% fata de 2008. La inceputul anului stocul de locuinte se ridica la 10.000 unitati existente la vanzare, din care cu real potential de vanzare in jur de 3.000 unitati.
In anul 2010 s-au vandut aproximativ 2300 de locuinte noi, din care in jur de 80% se situeaza sub 90.000euro, pragul pentru incadrarea la TVA 5%. Daca in 2007 locuintele se vindeau in proportie de 95% din faza de proiect, in cele mai multe cazuri, inainte chiar de obtinerea autorizatiei de construire, in 2010 doar 5% din locuintele vandute se aflau intr-o faza incipenta de construire.
Consideram ca procentajul de 95% din locuintele noi vandute finalizate sau aproape finalizate se argumenteaza prin:
• aparitia crizei intr-un moment in care se construiau foarte multe ansambluri rezidentiale
• neincrederea cumparatorilor ca dezvoltatorul va livra locuintele in termenul si conditiile contractate
• nesiguranta locului de munca, factor decisiv pentru contractarea unui credit imobiliar
O alta mare problema aparuta in timpul crizei si accentuata in 2010 este infuzia mediatica negativa asupra psihologiei cumparatorului si alimentarea excesiva cu argumente negative in ceea ce priveste viitorul apropiat, durata crizei si efectele sale nedefinite inca.
Preturile locuintelor noi au inregistrat scaderi si in 2010, cu aproape 15% fata de 2009, ajungand la o medie pentru Bucuresti de 1.158euro/mp construit.
Este adevarat ca suntem departe de maturizarea pietei imobiliare si ca au existat si vor exista dezvoltatori care nu-si vor respecta obligatiile contractuale. Insa pentru a avea o piata de locuinte noi de calitate buna, la preturi corecte si corelate la realitatile economice, intr-un numar care sa nu mai para nesemnificativ in comparatie cu stocul total de locuinte, este necesara generarea de programe de dezvoltare rezidentiale in noi zone care sa dispuna de utilitatile curente, de infrastructura rutiera si de transport in comun, precum si de minimum de facilitati necesare traiului. Este nevoie ca bancile sa se transforme in partenerii dezvoltarii imobiliare, generand produse atat pentru finantare, cat si de retail, adaptate noilor conditii. Este nevoie si de implicarea guvernului pentru a crea programe de relansare a economiei.SCENARIU 2011 2011 va fi anul examenului final pentru piata imobiliara din Romania. Examinatorul este cumparatorul, iar studentii sunt dezvoltatorii si proiectele lor. Din pacate, cursurile sunt scrise de un Guvern cu idei contradictorii si redundante. Instabilitatea decizionala si lipsa “seminarilor” strategice, face ca studentul sa nu fie sigur de ceea ce pregateste pentru examen.
Daca guvernul si bancile vor gasi solutia prin care sa sprijine dezvoltarea de noi locuinte cu noi caracteristici, potrivite noilor cerinte de locuire si puterii de cumparare reale si actuale, vom asista la constructia bazei pentru o piata matura si corecta, si intrarea in normalitate a relatiei dezvoltator – cumparator. In acest scenariu vom asista si la cresterea numarului de locuri de munca, implicit la cresterea puterii de cumparare.
Este scenariul optimist, dorit de toti jucatorii din piata imobiliara, inclusiv de clienti. Orice alt scenariu va face anul 2011 sa arate ca o continuare sterila a ultimelor 6 luni din 2010.
